Nadie debería tener que vivir con moho en las paredes, cucarachas en la cocina, calefacción que no funciona, techos con goteras, problemas de aguas residuales o peligros eléctricos.
Pero muchos inquilinos sí lo hacen.
Algunos inquilinos siguen pagando la renta completa porque tienen miedo del desalojo. Otros pagan las reparaciones de su propio bolsillo porque el propietario no responde. Algunos se mudan repentinamente con la esperanza de que el problema desaparezca.
La verdad es esta: los inquilinos tienen derechos cuando una vivienda de alquiler es insegura o inhabitable. Pero la manera en que use esos derechos importa. Simplemente negarse a pagar la renta sin un plan puede ponerlo en riesgo.
Si su propietario se niega a reparar problemas graves de salud o seguridad, es posible que tenga opciones legales, incluyendo la retención de renta, reparar y descontar, la reducción de renta (abatement), o terminar el contrato de arrendamiento en casos graves. La clave está en saber cuándo aplican esos remedios y cómo protegerse antes de actuar.
¿Qué es la Garantía Implícita de Habitabilidad?
En Nueva Jersey, los contratos de arrendamiento residencial incluyen una garantía implícita de habitabilidad. Esto significa que el propietario debe proporcionar y mantener una unidad de alquiler que sea apta para vivir, incluso si el contrato no detalla cada obligación de reparación.
Los tribunales de Nueva Jersey han reconocido desde hace mucho tiempo que los inquilinos no están obligados a pagar la renta completa por una vivienda que no cumple con los estándares básicos de habitabilidad. En Marini v. Ireland, la Corte Suprema de Nueva Jersey reconoció la capacidad del inquilino, en circunstancias apropiadas, de hacer las reparaciones necesarias y descontar el costo razonable de la renta. En Berzito v. Gambino, la Corte reconoció que el incumplimiento de la garantía de habitabilidad por parte del propietario puede justificar una reducción de renta u otro remedio.
En pocas palabras: un propietario no puede cobrar la renta mientras ignora condiciones graves que hacen que la vivienda sea insegura o inhabitable.
¿Qué Tipo de Problemas Pueden Contar?
No todo inconveniente es un problema de habitabilidad. Un azulejo agrietado, gabinetes anticuados o pintura fea pueden ser frustrantes, pero es posible que no justifiquen la retención de la renta.
Los problemas de habitabilidad generalmente involucran condiciones que afectan la salud, la seguridad o la capacidad básica de vivir en la unidad. Los ejemplos pueden incluir:
- Falta de calefacción durante el clima frío
- Falta de agua caliente
- Moho grave o filtración de agua
- Infestaciones de cucarachas, ratas, chinches u otras plagas
- Retroceso de aguas residuales (sewage backups)
- Problemas eléctricos peligrosos
- Cerraduras rotas o problemas de seguridad
- Techos, paredes o pisos que se están colapsando
- Falta de plomería funcional
- Peligros de pintura con plomo
- Peligros de incendio
- Condiciones que violan los códigos de vivienda o construcción
Cuanto más grave sea la condición, cuanto más tiempo haya permanecido sin reparar, y cuanto más aviso haya tenido el propietario, más fuerte puede ser la posición del inquilino.
¿Puede Simplemente Dejar de Pagar la Renta?
Tal vez, pero no lo haga sin cuidado.
La retención de renta puede ser un remedio legal cuando un propietario no repara problemas graves de habitabilidad después de recibir aviso. Pero retener la renta no es lo mismo que decidir que ya no se debe la renta. Si el propietario presenta un caso de desalojo por falta de pago, es posible que el inquilino deba probar las condiciones, probar que el propietario tuvo aviso, y demostrar por qué se justifica una reducción o descuento de renta.
Por eso los inquilinos deben tener cuidado. Una defensa sólida de habitabilidad se construye con evidencia, no con frustración.
Antes de retener la renta, los inquilinos generalmente deben:
- Poner la solicitud de reparación por escrito
- Guardar copias de mensajes de texto, correos electrónicos, cartas y órdenes de trabajo
- Tomar fotos y videos con fecha
- Guardar registros médicos si la condición afectó la salud
- Guardar los recibos de cualquier reparación o suministro pagado de su bolsillo
- Contactar al departamento local de vivienda, construcción o salud cuando corresponda
- Mantener disponible el dinero de la renta retenida, idealmente en una cuenta separada
- Hablar con un abogado de inquilinos o una organización de asistencia legal antes de que lleguen los documentos judiciales
El objetivo es demostrar que el inquilino actuó de manera razonable y que el propietario no cumplió con lo que la ley exige.
¿Qué es “Reparar y Descontar”?
“Reparar y descontar” significa que el inquilino paga por una reparación necesaria y descuenta el costo razonable de la renta.
Este remedio no es para mejoras cosméticas u opcionales. Es para reparaciones necesarias que el propietario debió haber hecho pero no hizo después de recibir aviso. La reparación debe ser razonable, estar documentada y estar relacionada con una condición que afecte la habitabilidad.
Por ejemplo, si no hay un inodoro que funcione y el propietario ignora solicitudes repetidas por escrito, un inquilino puede tener un argumento más sólido para pagarle a un plomero y descontar el costo razonable, que si el inquilino reemplaza un electrodoméstico simplemente porque prefiere un modelo más nuevo.
Nuevamente, la documentación importa. Los inquilinos deben guardar:
- Solicitudes de reparación por escrito
- Fotos o videos del problema
- Estimados o facturas
- Comprobante de pago
- Comunicaciones con el propietario
- Cualquier informe de inspección del código de vivienda
¿Puede Terminar el Contrato de Arrendamiento Sin Penalidad?
En casos graves, un inquilino puede tener la posibilidad de irse porque la unidad ya no es apta para vivir. Esto a veces se conoce como desalojo constructivo o terminación del contrato de arrendamiento por condiciones graves de inhabitabilidad.
Pero mudarse es un paso importante. Si el inquilino se va sin evidencia sólida, el propietario aún puede intentar cobrar la renta, cargos o daños. Antes de terminar un contrato de arrendamiento, los inquilinos deben documentar las condiciones, dar aviso por escrito, permitir una oportunidad razonable de reparación cuando sea posible, y obtener asesoría legal.
Una vivienda sin calefacción en invierno, con moho grave, exposición a aguas residuales o condiciones estructurales peligrosas es diferente de una vivienda con molestias menores. Los hechos importan.
Lo Que los Inquilinos No Deben Hacer
Cuando las condiciones son malas, es comprensible sentirse enojado. Pero ciertos errores pueden empeorar la situación.
Los inquilinos deben evitar:
- Dejar de pagar la renta sin documentar el problema
- Pagar reparaciones importantes sin darle aviso por escrito al propietario primero, a menos que sea una verdadera emergencia
- Desechar recibos o registros de reparación
- Comunicarse solo por teléfono sin seguimiento por escrito
- Ignorar los documentos de desalojo
- Asumir que una promesa verbal del propietario es suficiente
- Mudarse sin conservar evidencia
- Gastar la renta retenida antes de que se resuelva la disputa
Si el propietario presenta una demanda de desalojo, es posible que el inquilino deba mostrarle a la corte por qué la renta debe reducirse, descontarse o perdonarse. La evidencia puede marcar la diferencia.
¿Qué Pasa Si el Propietario Toma Represalias?
Algunos inquilinos tienen miedo de quejarse porque les preocupa que el propietario suba la renta, se niegue a renovar el contrato, cambie las cerraduras o presente un caso de desalojo.
Por lo general, los propietarios no pueden usar represalias ilegales ni tácticas de autoayuda para castigar a los inquilinos por hacer valer sus derechos legales. Un propietario no debe cambiar las cerraduras al inquilino, cortar los servicios públicos, retirar sus pertenencias, ni tratar de forzar la salida del inquilino sin el proceso legal adecuado.
Si un propietario lo amenaza después de que usted se queja de condiciones inseguras, tómelo en serio. Guarde todos los mensajes, anote lo que sucedió y hable con un abogado rápidamente.
Una Lista Práctica para Inquilinos
Si está lidiando con moho, cucarachas, falta de calefacción, filtraciones u otras condiciones inseguras, siga estos pasos:
- Notifique al propietario por escrito. Sea específico. Identifique el problema, dónde está ubicado, cuándo comenzó y cómo afecta la vivienda.
- Tome fotos y videos. Use fechas siempre que sea posible. Continúe documentando si la condición empeora.
- Solicite las reparaciones claramente. Pida un plazo razonable, especialmente para problemas urgentes como calefacción, agua, aguas residuales, peligro eléctrico o problemas de seguridad.
- Contacte al código de construcción local si es necesario. Una inspección del código de vivienda puede crear evidencia poderosa.
- Mantenga el dinero de la renta disponible. Si retiene la renta, no la gaste a menos que se lo aconsejen. Una corte puede querer ver que usted estaba listo y dispuesto a pagar la cantidad correcta.
- Guarde los recibos. Si paga por suministros, exterminación, alojamiento temporal o reparaciones, guarde el comprobante.
- No ignore los documentos judiciales. Si llega una demanda de desalojo, busque ayuda de inmediato.
- Hable con un abogado de inquilinos. La estrategia correcta depende de la condición, el contrato de arrendamiento, el aviso dado y la respuesta del propietario.
En Resumen
El moho, las cucarachas, la falta de calefacción, las filtraciones y las condiciones peligrosas no son simplemente “parte de alquilar”. Los inquilinos tienen derecho a una vivienda segura y habitable.
Pero el enfoque más seguro no es simplemente dejar de pagar la renta y esperar lo mejor. El mejor enfoque es documentar todo, dar aviso por escrito, conservar el dinero de la renta y obtener asesoría legal antes de que la situación se convierta en un caso de desalojo.
Si su propietario se niega a reparar problemas graves de salud o seguridad, es posible que tenga opciones.
No tiene que sufrir en silencio, y no debería tener que pagar la renta completa por una vivienda que no es apta para vivir.